La vie en copropriété induit inévitablement le déclenchement de conflits et litiges entre copropriétaires. Le rôle du syndic de copropriété est primordial. Le syndic de copropriété a comme prérogative la résolution de ces conflits. Le degré de gravité de ces conflits entre copropriétaires est variable. Pouvant aller de la simple dispute, à des causes plus graves, telles que le non-respect du règlement de copropriété, ou l’absence de paiement des charges. Si les conflits les moins graves peuvent se régler à l’amiable, le rôle du syndic de copropriété est d’être le médiateur. Certains cas plus graves nécessiteront inévitablement l’implication d’un avocat, avec la possibilité d’un règlement au TGI (Tribunal de Grande Instance).
Les causes les plus fréquentes de litiges entre copropriétaires sont les troubles de jouissance entraînant un préjudice personnel. Il peut s’agir des troubles de voisinage, les usages abusifs tels que l’empiètement par un copropriétaire sur l’espace privatif d’un autre copropriétaire. Des nuisances sonores, des dégâts des eaux, etc. Le non-respect du règlement de copropriété est aussi une cause de litige fréquente, notamment les retards de paiement des charges.
Le syndic de copropriété, 1er médiateur
Le syndic de copropriété en tant que médiateur doit rester impartial, afin de réguler le dialogue entre les deux parties en conflit. Les copropriétaires ont tout intérêt à tenter de gérer les litiges qui les opposent par la médiation. Les copropriétaires se sentant lésés ont la possibilité de faire appel au syndic de copropriété afin de faire appliquer le règlement. En effet, Le syndic de copropriété dans son rôle de médiateur détient la compétence juridique indispensable, afin de faire respecter par tous le règlement de copropriété. C’est la solution à privilégier, car l’intervention d’un avocat ou d’un juge du tribunal de grande instance est une méthode longue et coûteuse. De plus, cette solution a tendance à amplifier les conflits entre les copropriétaires. En cas de non solution avec le syndic actuel, le changement de syndic peut s’avérer bien pratique. Les plateformes en ligne permettent d’obtenir des devis comparatifs aisément.
Une fois celui-ci saisi par l’un des copropriétaires, le syndic va adresser une mise en demeure à l’intéressé. Cette mise en demeure dans un délai de 30 jours à l’intéressé afin qu’ils puissent régler la situation. Si au terme de ce délai, la situation n’est toujours pas réglée, alors le copropriétaire lésé pourra entamer une procédure de médiation en faisant appel à un intervenant extérieur. De nombreuses associations sont spécialisées dans la médiation des conflits entre copropriétaires.
La procédure judiciaire en dernier recours
Si malgré les tentatives de médiation via le syndic, la situation n’était toujours pas réglée, alors une procédure judiciaire pourra être entamée. Dans ce cas de figure, où le conflit est porté devant la justice, le rôle du syndic de copropriété peut aussi bien être celui de requérant, que de défendeur. Contrairement à la médiation ou la solution est trouvée ensemble, afin de tenir compte des intérêts des deux parties en conflit. Lors d’une action en justice, c’est au juge du tribunal de grande instance qu’incombe de trouver une solution pour départager les deux parties. À noter que les honoraires d’avocat restent à charge des deux parties, même pour le vainqueur, sauf si le juge en décide autrement.
L’action en justice peut être déclenchée par le syndic de copropriété, mais aussi par un copropriétaire. En effet, en tant que détenteur d’un lot dans la copropriété, il est possible d’agir seul en justice. Ce type d’action en justice individuelle menée par les copropriétaires concerne essentiellement la jouissance des lots privatifs, où l’atteinte aux parties communes. Pour cela, il faut informer le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, et joindre à ce courrier une copie de l’assignation en justice. Le délai d’action pour faire respecter le règlement de copropriété est de 10 ans, les montants en jeu ne peuvent en aucun cas dépasser 10 000 €.
