Comment se lancer réellement dans l’investissement immobilier

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Dans cet article, nous allons couvrir les cinq étapes de base nécessaires pour se lancer dans l’investissement immobilier. Je sais que nous sommes tous très occupés et n’avons souvent que le temps de lire les faits saillants, alors je vais vous donner la sauce secrète ici au début:

  1. Commencez à mettre de l’argent de côté pour investir pendant que vous vous concentrez sur votre éducation.
  2. Choisissez un marché immobilier et un style d’investissement à poursuivre.
  3. Analysez les offres.
  4. Commencez à créer votre équipe et votre réseau.
  5. Faites des offres et concluez des offres.

Examinons maintenant plus en détail chacune des cinq sections et comprenons ce qu’elles sont et comment les mettre en œuvre.

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Apprenez des investisseurs qui sont partis avant vous
J’ai commencé dans l’investissement immobilier il y a près d’une décennie. En termes simples, je voulais gagner plus d’argent.

Nous voulons tous gagner plus d’argent, non? Mais comment y parvenir?

Je savais que j’avais besoin d’apprendre de ceux qui avaient déjà accompli plus que moi. J’ai eu la chance de prendre un livre intitulé Rich Dad, Poor Dad et mon voyage d’investissement immobilier était parti pour les courses.

À ce jour, je pense que cela a peut-être été l’un des moments les plus influents et déterminants de ma carrière dans l’immobilier. Si vous ne l’avez pas encore lu, je le recommande vivement. Cela m’a aidé à définir mon état d’esprit autour de l’argent et de la richesse et de la manière dont les deux sont créés. Si vous n’avez pas l’intention de le lire, voici les principaux points à retenir:

Achetez des actifs, c’est-à-dire des biens immobiliers.
Ne souscrivez pas au consumérisme typique, c’est-à-dire ne laissez pas le style de vie déranger votre revenu.
N’achetez pas de passif.
À moins que cela ne mette de l’argent dans votre poche tous les mois, ce n’est pas un atout.
Les pauvres travaillent pour leur argent; les riches font travailler leur argent pour eux.
Les pauvres travaillent dans les entreprises, les riches créent et travaillent dans les entreprises.
Après avoir lu Rich Dad, Poor Dad , j’ai continué à engloutir autant d’informations que possible sur l’investissement immobilier. Je lis des livres , des blogs, des forums… tout ce que je pouvais mettre la main pour me renseigner sur ce qu’il faudrait pour réussir.

J’espère que je pourrai partager une partie de cela avec vous tous aujourd’hui et que vous pourrez bénéficier de toutes les informations que j’ai absorbées tout au long de mon processus de formation continue.

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Commencez à mettre de l’argent de côté pour investir
Beaucoup de gens pensent qu’il faut des centaines de milliers voire des millions pour investir dans l’immobilier. Spoiler Alert: vous ne le faites pas. Bien qu’il faille un peu d’argent pour démarrer, cela peut ne pas prendre autant que vous le pensez.

Quelle est la mise de fonds sur un immeuble de placement de 75 000 $? Probablement autour de 15 000 $ parce que 20% (un acompte typique) de 75 000 $ = 15 000 $. Donc, si vous pensez que vous ne pourriez jamais économiser jusqu’à 15 000 $, quel est l’acompte sur une propriété de 50 000 $? 10 000 $. Pourriez-vous économiser 10 000 $ au cours d’une année? Qu’en est-il sur deux ou trois ans?

J’ai passé environ un an et demi à s’instruire et à accumuler des liquidités pour pouvoir investir et je suis ravi de l’avoir fait. Il aurait été beaucoup plus facile de céder à l’idée qu’il était trop difficile d’économiser de l’argent et d’oublier le tout.

Heureusement pour nous deux, je n’ai pas tout oublié. En fait, je suis allé exactement dans la direction opposée et je suis entré à toute vapeur.

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Choisissez un marché immobilier et un style d’investissement à poursuivre
Maintenant que vous avez commencé à économiser de l’argent pour investir dans un investissement immobilier, il est temps de choisir un marché (ou plusieurs) et un style d’investissement à poursuivre.

Les cinq principaux styles d’investissement immobilier comprennent:

Entreprise individuelle – vous êtes seul propriétaire de la maison
Partenariat – vous êtes propriétaire de la maison avec d’autres
Syndication – Votre argent entre dans un pool avec d’autres investisseurs pour acheter un immeuble / une propriété. Vous êtes probablement un investisseur passif, c’est-à-dire que vous ne prenez pas de décisions.
REITs (Real Estate Investment Trust) – c’est comme une action ou un FNB qui possède plusieurs propriétés et vend des actions dans lesquelles les investisseurs peuvent acheter.
Crowdfunding – Vous investissez dans une plateforme en ligne qui ressemble à une syndication.
Une note supplémentaire pour les investisseurs qui choisissent la voie de l’entreprise individuelle ou du partenariat:

Bien que de nombreux investisseurs choisissent un seul type de propriété et y pénètrent profondément, certains investisseurs auront inévitablement plusieurs types de propriétés différents dans leur portefeuille.

Par exemple, de nombreux investisseurs commencent par investir dans les locations unifamiliales (SFR) car c’est le moyen le plus simple d’apprendre les bases. Une fois que vous comprenez les principes de l’investissement, vous pouvez appliquer ces connaissances à des transactions plus importantes et plus coûteuses. Il vaut mieux faire des erreurs avec un SFR qu’avec un immeuble de 1 000 000 $ de 20 logements.

Certains s’aventureront pour investir dans de petites transactions multifamiliales comme des duplex, des triplex et des quadplex. Ensuite, certains de ces investisseurs passeront à des transactions multifamiliales plus importantes qui passeront dans le domaine commercial à plus de 5 unités. À ce stade, de nombreux investisseurs expérimentés décident de commencer à investir dans des fonds et des syndications après avoir compris dans quoi ils investissent vraiment.

Une fois que vous avez choisi un style qui vous convient, vous devez choisir un marché en lequel vous croyez et qui semble avoir du potentiel.

Il y a tellement de facteurs de marché et de points de données différents qu’il peut sembler écrasant de tous les trier. Quand je regarde investir dans un nouveau marché, je recherche les quatre caractéristiques suivantes:

Croissance démographique
Croissance de l’emploi
Croissance des salaires / salaires
Diversité de l’emploi
Une simple recherche Google peut révéler de nombreux points de données clés sur un marché donné. En outre, voici quelques excellentes ressources pour vous aider à identifier un marché:

Centre de ressources de Roofstock sur les marchés
John Burns – Outils propriétaires

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Analyser les offres
Une fois que vous avez identifié un marché cible, vous voudrez commencer à faire une analyse des transactions sur ce marché.

Que signifie réellement «analyse des transactions»? C’est un terme sophistiqué que les investisseurs utilisent pour gérer les chiffres. Lorsque vous exécutez les nombres , vous recherchez quelques éléments:

Y a-t-il des flux de trésorerie ? Existe-t-il à la fin de chaque mois de l’argent provenant du revenu de location après avoir payé toutes les dépenses, y compris une hypothèque (si vous en avez une).
À quoi ressemblent les dépenses et existe-t-il un moyen de les améliorer / les réduire?
S’agit-il d’une zone avec une forte demande locative et s’agit-il d’une propriété dans laquelle vous envisageriez d’investir?
Personne n’est à l’abri des pièges de l’analyse des transactions. Pour vous aider à éviter certains des pièges courants que font de nombreux investisseurs novices lors de l’analyse des propriétés, regardez cette vidéo avec deux de nos coachs Roofstock Academy:

Commencez à créer votre équipe / votre réseau
Si vous investissez via Roofstock , la construction d’un réseau est déjà faite à 90% pour vous. Roofstock travaille avec des gestionnaires immobiliers, des prêteurs et des assureurs agréés. Il vous suffit de monter dans l’assiette et de vous balancer.

Si vous investissez en dehors de la plateforme, commencez à connaître les personnes qui vous aideront et participeront à la transaction. Ces personnes comprennent les suivantes:

Agent / courtier immobilier (ou Roofstock)
Gestionnaire de l’immeuble
Prêteur
Insurance agent
CPA/Accountant
Avocat immobilier
Vous serez probablement en interface avec toutes ces personnes directement. N’oubliez pas que l’immobilier est une entreprise relationnelle basée sur les personnes. Il est presque impossible d’être un investisseur prospère seul. Le réseautage et la connaissance de certains membres clés de votre équipe vous aideront à vous développer en tant qu’investisseur immobilier.

La meilleure façon que je connaisse de constituer mon équipe est de faire des recommandations. Si vous venez de commencer et que vous n’avez jamais rencontré quelqu’un qui a fait une transaction immobilière, vous ne connaissez peut-être personne qui pourrait vous donner des références.

Dans ce cas, vous devez être un peu plus ingénieux. C’est une bonne chose que Google soit toujours heureux de prêter main-forte. Un bon point de départ consiste simplement à rechercher en ligne «le meilleur agent immobilier convivial pour les investisseurs» sur votre marché.

Vous obtiendrez une longue liste de personnes qui prétendent être «les meilleures» sur ce marché, donc la prochaine étape consiste à prendre le téléphone et à commencer à appeler les gens.

J’ai découvert que l’appel est la forme de communication la plus efficace pour former et développer une nouvelle relation. L’attitude, le ton et l’émotion sont beaucoup plus faciles à transmettre par téléphone, plutôt que par SMS ou e-mail.

De plus, beaucoup de gens se souviennent de ceux avec qui ils ont parlé au téléphone. Il est beaucoup plus facile d’oublier quelqu’un qui ne vous a envoyé qu’un e-mail. Vous voulez être la personne à laquelle l’agent pense lorsqu’il découvre une annonce.

Vous devez appeler plusieurs agents différents pour trouver celui avec lequel vous aimez travailler. Une fois que vous avez trouvé votre agent rockstar, il sera probablement en mesure de vous recommander des prêteurs, des services de gestion immobilière et des agents / sociétés d’assurance.

Ils peuvent également être en mesure de recommander d’autres membres de l’équipe. Cependant, ce n’est pas parce que quelqu’un est fortement recommandé par un autre membre de votre équipe que vous n’avez pas besoin de faire votre propre diligence raisonnable.

Il est essentiel de se rappeler que c’est toujours votre travail de contrôler et de former une équipe formidable. Les recommandations sont utiles, mais rien ne remplace une interview en direct.

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Faire des offres et conclure des offres
L’une des plus grandes leçons que j’ai apprises dans l’immobilier est qu’il est gratuit de faire des offres. Pourquoi ne pas viser la lune et atterrir sur les étoiles? Lorsque j’ai commencé à investir dans l’immobilier, je passais des semaines à faire une diligence raisonnable sur un bien locatif avant de faire une offre.

Au moment où je me sentais prêt à faire une offre, j’avais disséqué la propriété dans tous les sens et j’étais convaincu que je ne pouvais pas perdre. Le seul problème était que la propriété n’était plus sur le marché! Il avait été repris deux semaines auparavant par un investisseur qui était bien meilleur que moi dans l’analyse des transactions.

J’ai réalisé que je devais commencer à perfectionner mes compétences et à apprendre à quoi ressemblait une bonne affaire. Si je voyais quelque chose qui ressemblait à une bonne affaire potentielle, je ferais une offre à ce sujet. Une fois que je l’ai eu sous contrat, je pouvais entrer dans les mauvaises herbes et découvrir si c’était vraiment une bonne affaire. C’est à cela que sert la période de diligence raisonnable … Je faisais tout juste des choses dans le désordre.

Une fois que vous pouvez analyser les offres, commencez à faire des offres. Encore une fois, prenez l’avis et les conseils de votre équipe, mais vous êtes le décideur ultime pour savoir si quelque chose est une bonne affaire ou non.

Il est également important de savoir qui vous donne des conseils et des recommandations. Les agents immobiliers et les courtiers sont payés lorsqu’ils clôturent une propriété. Les gestionnaires immobiliers sont payés lorsqu’ils gèrent une propriété.

S’il vous plaît, ne vous méprenez pas, car je frappe les agents et les gestionnaires immobiliers. Je travaille avec une équipe formidable et je n’ai que des choses incroyables à dire à leur sujet. Ce que je veux dire, c’est que vous êtes ultimement responsable de la décision, car c’est vous qui payez les factures.

Qu’est-ce qui a le plus de sens pour VOUS?
Prenez votre temps pour chacune de ces étapes et n’ayez pas peur de demander de l’aide en cours de route. Il y a tellement de ressources, payantes et gratuites, disponibles pour aider à éduquer les gens. Ne vous sentez pas seul dans ce voyage.

Il existe des livres, des podcasts , des forums, des rencontres, des séminaires et des programmes de formation (comme Roofstock Academy ) qui sont facilement disponibles. Tout ce qui précède est un excellent point de départ. Trouvez ce qui vous convient le mieux et absorbez autant de connaissances que possible.

Enfin, si vous voulez savoir comment les gens utilisent les nouvelles technologies pour investir dans des marchés en dehors de leur région, regardez cette rapide vidéo que notre équipe a mise en place:

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Michael Albaum
Auteur

Michael Albaum
Michael Albaum est un investisseur immobilier et entraîneur-chef de Roofstock Academy . Il a conclu divers types de transactions allant de maisons unifamiliales à des propriétés NNN à long terme avec des locataires de la chaîne nationale. Après des années d’investissement, il a enfin trouvé son créneau dans l’investissement à distance. Michael a récemment quitté le monde 9-5 et voyage actuellement à travers le monde avec sa femme, qui est également capable de travailler à distance. Ayant vu les avantages que l’immobilier peut offrir, Michael est extrêmement passionné d’aider les autres à atteindre leurs objectifs en utilisant l’immobilier comme un véhicule. Suivez-le sur Twitter ici .

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