Dans la majorité des cas, les investissements immobiliers sont davantage portés sur les logements d’habitation. Cependant, les particuliers commencent à s’intéresser aux locaux commerciaux, un marché autrefois réservé aux professionnels et aux exploitants.
Investir dans les murs de boutique est un placement qui peut se révéler plus performant que celui des maisons ou appartements. Le rendement des locaux commerciaux est plus élevé et l’investisseur bénéficie de nombreuses garanties. Cet investissement doit toutefois être bien orienté pour atteindre la rentabilité attendue.
Comment investir dans des murs commerciaux ?
Investir dans les murs de boutique exige de respecter certains critères afin d’optimiser son placement et d’engranger un grand profit.
L’emplacement des locaux
L’emplacement des murs commerciaux est un critère essentiel à considérer pour réussir son investissement. Les locaux doivent se trouver dans un endroit facilement accessible et très fréquenté. Un bon emplacement permet en effet au commerçant de faire un bon chiffre d’affaires et de réaliser des bénéfices qui garantiront le paiement régulier du loyer.
En général, une bonne situation est celle qui jouxte un passage important comme les rues commerçantes dans le centre-ville ou dans le quartier des affaires, les rues piétonnes ou des environs immédiats d’une gare ou de station de train, de métro ou de tramway. Il s’agit dans ces cas des emplacements n°1, très recherchés, plus couteux, mais garantissant une plus grande sécurité aux investisseurs. Les locataires sont très solvables et en cas de départ les locaux trouvent rapidement de preneur.
Toutefois, à l’opposé des valeurs des logements d’habitation qui demeurent quasiment égales pour les rues proches d’un même secteur, celles des murs commerciaux peuvent fortement varier (du simple au quadruple) pour des rues adjacentes. Cette grande différence peut se constater entre deux parties d’une même rue.
La rentabilité de tels locaux est cependant faible. Les emplacements de type 1 bis ou n° 2 sont parfaits pour les acheteurs qui souhaitent engranger de bons profits tout en bénéficiant d’une sécurité suffisante de leur investissement. Ces sites se trouvent généralement dans des zones en cours d’évolution dans le cadre d’une transformation urbaine ou de la création de nouvelles lignes de transports.
Privilégier l’achat d’un local commercial vide ou occupé ?
Il est avantageux de réaliser son placement dans des murs de boutique vides qui demandent des travaux de rénovation. On peut ainsi obtenir un gain plus important après achèvement des travaux comparé à un local laissé en l’état. Mais investir dans des murs commerciaux occupés peut présenter quelques avantages. Cette option permet d’avoir une idée du loyer et de connaître la rentabilité à l’achat. Ce choix évite aussi certains risques sur la durée concernant le temps durant lequel le local restera inoccupé.
Lorsque l’investisseur achète un local vide, dans le cas par exemple d’un bâtiment neuf, il est obligé de faire une estimation du loyer en se basant sur les informations des murs comparables pour être sûr que son investissement soit rentable. Cette estimation n’est pas toujours nécessaire dans le cas de l’achat de murs occupés.
Considérer la nature de l’activité
Il est important de miser sur les activités qui se réalisent nécessairement au sein des murs commerciaux, celles qui demandent une logistique et une présence de personnel dans les locaux.
Le commerce en ligne a occasionné la fermeture de nombreux magasins et boutiques avec la forte concurrence des pure players, ces entreprises qui pratiquent leur commerce uniquement sur le web, appliquant souvent des tarifs très bas. Cette tendance a poussé de nombreux locataires (souvent de grandes enseignes) à fermer certains de leurs magasins.
Il est donc préférable de privilégier les murs destinés à des activités pouvant faire face à cette concurrence, notamment la coiffure, les pharmacies, la restauration, les bars, etc.
La fixation du prix
On ne fixe pas le loyer d’un local commercial comme celui d’un logement d’habitation, le prix doit tenir compte de la rentabilité que le commerce va générer. Ce prix peut également dépendre de l’adresse, de la commercialité du site, de l’activité et du contexte concurrentiel, des critères combinés à des calculs complexes en lien notamment avec le chiffre d’affaires. La fixation du prix s’opère au cas par cas.
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Est-ce que les murs de restaurants sont les meilleurs placements ?
Acheter des murs de restaurant peut procurer un bon rendement, à condition de respecter certaines exigences et d’accepter les éventuels risques de ce placement, notamment la faillite ou la fermeture de l’établissement.
Les principes appliqués pour l’achat des murs commerciaux sont également valables pour toute acquisition de locaux de restaurant. L’emplacement, l’adresse, le fonds de commerce ou la notoriété du restaurateur pour les locaux occupés sont notamment des critères qui doivent être pris en compte.
La restauration comme les bars et cafés est un secteur d’activité qui permet à l’exploitant de réaliser de belles plus-values. L’acheteur peut bénéficier d’une rentabilité intéressante, mais qui doit être confrontée à certains risques comme les difficultés du locataire, la vacance locative et le poids des contraintes réglementaires dans le secteur.
